Thị trường bất động sản (BĐS) đang có những dấu hiệu ấm trở lại. Tuy nhiên, cần phải tăng tính minh bạch, tránh chủ quan với rủi ro, biến động của thị trường. Đó là chia sẻ của ông Nguyễn Thái Luyện - Tổng Giám đốc Công ty CP Dịch vụ. Nhiều ý kiến cho rằng thị trường BĐS đầu năm 2014 có vẻ đang tốt trở lại, ông nghĩ sao về nhận định này? Thực tế, nhu cầu nhà ở tại địa ốc alibaba luôn có nên khi khách hàng thấy dự án tốt, năng lực chủ đầu tư tốt, họ quay lại mua và thị trường nhờ đó ấm dần lên lên. Tuy nhiên, sự trở lại này không phải dành cho tất cả các dự án, phân khúc, đối tượng. Thị trường mới "ấm" trở lại nhưng một số dự án đã tăng giá. Vậy việc này có ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường không, thưa ông?


BĐS năm nay có dấu hiệu tốt hơn, song để dấu hiệu này kéo dài, chủ đầu tư dự án long phước phải có tiềm lực tài chính, năng lực hoạt động, triển khai được dự án thì mới tồn tại. Nói vậy, không phải cứ có sản phẩm gia nhập thị trường là sản phẩm tốt và bán được ngay. Bởi khách hàng hiện có kiến thức, hiểu biết nên việc chủ đầu tư phát triển sản phẩm như thế nào để thu hút người mua mới quan trọng. Có nghĩa để bán được sản phẩm, ngoài việc chủ đầu tư uy tín còn phải đảm bảo tiến độ, pháp lý, giá thành ổn định, hấp dẫn. Đặc biệt, năm nay nếu chủ đầu tư không có năng lực, lợi dụng việc làm dự án để huy động vốn từ khách sẽ sớm bị đào thải.

Riêng đối với đất nền, nói là giá rẻ nhưng cũng cần tìm hiểu xem mức giá đó đã bao gồm thuế, các khoản chi phí khác chưa. Thực tế, hầu hết đất nền dự án đều có diện tích lớn nên nói giá rẻ không chắc đã rẻ. Người có nhu cầu đừng ham rẻ mà quyết định sai. Gần đây, giá nhà ở thương mại, giá đất nền đều giảm, thậm chí rẻ hơn cả nhà ở xã hội, điều này khiến người mua lại băn khoăn. Ông có lời khuyên gì đối với những người đang cần mua nhà?

Không còn thời bán suất mua trao tay những dự án BĐS mới chỉ ở dạng… phê duyệt, cho phép đầu tư. Khách hàng tỉnh táo hơn, am hiểu thị trường lẫn pháp luật xây dựng, nhưng nhu cầu về sản phẩm "vị trí, giá cả, giấy tờ" tốt chưa bao giờ giảm – "cửa" cho người kinh doanh địa ốc vì thế vẫn rộng. Thực tế thị trường BĐS tại khu vực Hà Nội đang diễn ra trạng thái "trăm người bán, vạn người xem, một người mua". Cảnh sôi động nhất tập trung ở phân khúc nhà chung cư giá rẻ, với hàng chục công trình "dự kiến" giao nhà vào giữa năm nay. Thông tin về giá cả, tiến độ, phương án hỗ trợ khách hàng vay vốn mua nhà dự án đầy rẫy khắp các phương tiện thông tin truyền thông.

Phải khẳng định rằng, những dự án tăng giá thời gian vừa qua là dự án triển khai tốt, sắp bàn giao nhà hoặc vào ở được ngay. Giá căn hộ theo giai đoạn thi công luôn có sự biến đổi, chênh lệch và theo quy luật, giá sẽ rục rịch tăng. Bản thân người mua sau bao giờ cũng sẵn sàng chấp nhận trả cao hơn vì độ an toàn dự án tăng, rủi ro giảm. Mặt khác, nói là tăng giá nhưng thực tế mức giá đó đã giảm và thấp hơn rất nhiều với mức ban đầu và mặt bằng giá chung của một năm trước đây. Tuy nhiên, những sản phẩm tốt trên thị trường cũng đang cạn dần.

Nhìn ở ngắn hạn thì sản phẩm tốt, giá phù hợp, đáp ứng nhu cầu nhiều người đang có vẻ cạn nhưng đến một thời điểm nào đó, nguồn cung thị trường sẽ lại được bổ sung. Quy luật thị trường luôn có độ chững để nguồn cung hình thành. Độ chững đó khoảng 6 tháng đến 1 năm. Tuy nhiên, để nói là sản phẩm trên thị trường cạn cũng khá khó và lâu. Chỉ riêng Hà Nội đã là một thị trường rộng, với sự góp mặt của nhiều chủ đầu tư. Khi thấy dấu hiệu thị trường thiếu, các chủ đầu tư chắc chắn sẽ có chiến lược để ra hàng bồi đắp, bổ sung.

Bối cảnh hàng tồn chồng chất, hàng mới lác đác người mua, khiến giới đầu tư (từ chuyên nghiệp tới nhỏ lẻ tự phát) chuyển hướng sang phương án kinh doanh nhà cũ: được gói gọn trong 3 khâu: mua nhà; cải tạo; nâng cấp công trình, bán sang tên. Để thực hiện trọn vẹn, thành công (bán có lãi) chuỗi hoạt động này, không phải bất cứ nhà đầu tư nào cũng đi đến đích. Thông thường, nhà đầu tư BĐS có thể là một người nông dân, một kỹ sư, bác sỹ hay thậm chí là một người bán rau. Có vốn, nhiều "quan hệ", nung nấu làm giàu từ đất cát chưa đủ. Trường hợp này, nhà đầu tư chí ít phải am hiểu sâu về pháp lý ngành xây dựng, nắm bắt cập nhật những quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu từng khu vực, đồng thời thuộc nằm lòng các quy trình xây dựng, cải tạo cũng như có mạng lưới bán hàng hiệu quả.

Người mua nên xem ngân sách của mình để chọn. Bản thân mỗi phân khúc đều có những tiêu chuẩn chất lượng và đối tượng khách hàng riêng. Việc nhà ở thương mại rẻ hơn nhà ở xã hội cần phải cân nhắc: Xây dựng có chuẩn, đảm bảo chất lượng, diện tích được cấp phép đúng không, thuế sử dụng đất đã đóng chưa, tiến độ xây dựng như thế nào, có làm được sổ đỏ...? Bởi thực tế nhà ở thương mại không có cớ gì rẻ hơn nhà ở xã hội, vì nhà ở xã hội được rất nhiều ưu đãi của Nhà nước mà nhà ở thương mại không có. Tóm lại, dù mua nhà ở xã hội hay nhà ở thương mại, người mua đều nên xem xét, lựa chọn chủ đầu tư và để ý các quy chuẩn xây dựng.

Tuy nhiên, mức thanh khoản giao dịch sản phẩm nhà giá rẻ vẫn chưa đạt được kỳ vọng của doanh nghiệp cũng như nhà quản lý (với quan điểm nhà giá rẻ sẽ là công cụ "phá băng" chủ lực của thị trường địa ốc 2014). Có nhiều nguyên do dẫn tới tâm thế "lừng khừng" của khách hàng – người dân mua nhà hiện nay. Giá chưa về mức thu nhập trung bình của đại bộ phận người lao động, tiến độ và pháp lý dự án vẫn là bài toán mà doanh nghiệp nợ lời giải (điển hình là rất nhiều dự án nhà ở dọc trục đường 32, hay Q.Hoàng Mai đang chậm tiến độ vài tháng tới 1 năm)…