Nhiều ưu đãi

biến diễn hàng đầu phải kể tới là tình trạng niêm yết , tính tiền theo giá đôla phổ quát ở các đề án căn hộ hạng trung và cao cấp hồi năm ngoái hiện đã gần như chấm dứt. Đan cử như dự án căn hộ Hill State ( Hà Đông ) trước phổ quát ở mức 1.400 -1.500USD/m2 ( khi đó tỉ giá USD cao hơn ngày nay ) , hiện giá đã được quy ra VND ở mức từ 26-28 triệu đồng/m2; căn hộ cao cấp thuộc đề án Splendora ( Bắc An Khánh ) từ 36-37 triệu đồng/m2; đề án KĐT Times City ( 458 Minh Khai ) giá từ 27-30 triệu đồng/m2... Trong khi đó , năm 2010 , phần nhiều các đề án cư xá cao cấp như Mulberry Lane , Park City , Indochina Plaza... Thời gian đầu đều được các chủ đầu tư nhanh tay “chốt” bằng giá USD do lo ngại lạm phát tăng cao , nguyên vật liệu sản xuất trượt giá.

diễn biến đáng chú ý thứ hai và đang được đánh giá là một đòn gây sốc trên thị trường đất nền dầu giây : Đó là bỏ biện pháp sắp xếp giá mua bán nhà theo chỉ số giá ( CPI ) , vốn được coi là cái phao đảm bảo không có các mối nguy hiểm hoặc rủi ro đồng vốn cho chủ đầu tư trước phông nền lạm phát và biến động về giá cả.

CTCP Vincom với 2 đề án tại Hà Nội là dự án căn hộ tại Royal City và Times City đang trở thành DN đi đầu với tuyên bố chính thức loại bỏ hình thức tính trượt giá nêu trên từ ngày 15.5. “Mua căn hộ bằng VND , lại không phải chịu trượt giá VND , không bị ảnh hưởng bởi lạm phát , bất kì đề án có thể kéo dài trên dưới 3 năm. Đây thực sự là thời cơ của những người có nhu cầu về nhà ở vì đồng vốn bỏ ra không có các mối nguy hiểm hoặc rủi ro , không phải lo âu sẽ bị chủ đầu tư bắt bí như nhiều dự án được tung ra bán thời điểm chung cư lên cơn sốt” - một nhà đầu tư BĐS lâu năm nhận xét.

Bên cạnh đó là muôn màu muôn vẻ chiêu thức giảm giá , kích cầu khách hàng như đề án Unimax ( Hà Đông ) do CTCP Xuất nhập khẩu Hà Tây và CTCP Đầu tư và Xây dựng Ba Đình 1 làm chủ đầu tư , khách hàng mua 1 căn hộ , được đảm bảo 1 suất đỗ xe ôtô vĩnh viễn và được miễn phí 1 năm gửi xe; hay như ở đề án khu thành phố sinh thái Ecopark , kể từ ngày 20-5 , chủ đầu tư CTCP ĐT&PT đô thị Việt Hưng ( Vihajico ) nối tiếp mở bán trở lại sản phẩm căn hộ chung cư nằm trong khu căn hộ hiện đại Rừng Cọ với mức chiết khấu 10% trên giá bán. Đây là tiêu chuẩn biệt đãi giá thứ hai trong năm do Vihajico triển khai...

Giá khó giảm sâu?

Thị trường đang của người mua. Theo ông Phạm Thành Hưng - Phó TGĐ CEN Group , tới đây bên cạnh thực hiện các chương trình khuyến mãi , tặng quà độc đáo , các chiêu thức bán hàng tiếp thị dat nen dau giay được các chủ đầu tư ứng dụng đó là chia nhỏ , kéo dài phân đoạn hùn vốn. Thay vì nộp 4-5 đợt trước kia , nhiều chủ đầu tư sẽ cho phép khách hàng có xác xuất nộp thành 7-8 đợt hoặc thậm chí trên 10 đợt đóng tiền vào dự án. Đồng thời , tiếp chuyện duy trì tương trợ vốn vay và lãi suất cho khách hàng nhằm tăng tính thanh khoản. “Đây cũng là một hình thức giảm giá , nhưng là giảm giá gián tiếp” - ông Hưng nói.

Tuy nhiên , nhiều chuyên gia BĐS cho rằng , giá cư xá khó có xác xuất giảm sâu hơn vì phát triển BĐS phải dựa trên giá vốn , nhưng giá vốn hiện tại đang tăng lên chứ không giảm đi “vì trên thực tế , các DN BĐS đang phải chịu dồi dào áp lực từ vốn , từ giá nguyên vật liệu không ngừng tăng cao” - một chủ đầu tư lớn trên thịt BĐS Hà Nội cho biết.

Còn theo Học hỏi của Savills Việt Nam , tới đây sức ép có nhiều trở ngại hoặc thiếu thốn nhất sẽ dồn vào các đề án chưa khai triển do các chủ đầu tư phải cân đối chi phí đầu vào và giá bán ra. Trong tình cảnh mặt bằng giá tăng thêm do nhiều áp lực , một số đề án chưa thực hành sẽ không còn mang tính khả thi cao và rất có thể nhiều dự án sẽ bị dừng triển khai. Nguồn cung như vậy có xác xuất sẽ thấp hơn so với dự kiến đưa ra , bởi thế giá bán khó có xác xuất giảm.


Với thủ pháp giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi làm ra , trong đó có BĐS nhằm kiềm chế lạm phát , yên ổn kinh tế vĩ mô của quốc gia đã và đang khiến các doanh nghiệp BĐS thật sự khó khăn về vốn. Bởi lẽ , đặc trưng của kinh dinh BĐS là vốn lớn , nhưng vốn tự cóc cách họ lại rất ít. Hồ hết các doanh nghiệp luôn phải huy động vốn từ nhiều nguồn khác nhau để phát triển dự án.

Theo Học hỏi của Vietnam Report , vốn vay ngân hàng và huy động từ khách hàng của các nhà triển khai đề án chiếm đa phần. Tuy nhiên , khi lãi suất đẩy lên cao như ngày nay cùng với giới hạn dư nợ tín dụng BĐS ( tổng dư nợ tối đa là 16% vào cuối năm nay ) sẽ tác động dồi dào đến các doanh nghiệp BĐS. Không chỉ gặp khó khăn trong Sự tình huy động vốn để tiếp trục triển khai các đề án mà họ còn lo lắng hơn về khoản lãi suất cao ngất ở những đồng vốn đã bỏ vào BĐS trước đây mà chưa kịp tạo ra lợi nhuận.

Mặt khác , trường BĐS chính yếu là của nhà đầu tư can ho diamond lotus vì ở Việt Nam thị trường này chưa lành mạnh ở chỗ , khi người ta hình thành một đề án , bản thân chủ đầu tư bán cho nhà đầu tư thứ cấp đã có chênh lệch rồi. Sau thời gian ấy , thứ cấp lại đi huy động vốn của các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Những nhà đầu tư nhỏ lẻ có một ít tiền , cũng vay thêm vốn để mua , trả tiên tiến độ rồi hy vọng bán đi ăn chênh lệch. Chính cái đó mới tạo ra mức lãi suất vay vốn lên đến 25-27%.

trong khi “méo mặt” về vốn , muốn đẩy “hàng” đi buộc người bán phải giám giá thành , nhưng giảm giá thị trường vẫn trầm lắng , ít giao dịch thành công. "một năm do đó nó sẽ bị lãng quên" , nhiều chuyên gia nhận định đây Ấy là thời khắc mua vào của người có tiền thực và nhu cầu thực.

Ông Nguyễn Hữu Cường , chú tâm Câu lạc bộ BĐS Hà Nội tự tin tuyên bố , nhu cầu thực về BĐS xoành xoạch có , nó Biến hóa từ thấp đến cao không bao giờ dừng lại. Trong phông nền u ám , kém thanh khoản thì nhu cầu thực vẫn luôn cao bởi lẽ người đã có nhà , có tiền thì muốn đổi thay chỗ ở từ nhỏ sang chỗ lớn hơn , từ ngõ ngách , xa trọng tâm tới nơi có vị trí địa lý đẹp hơn , tiện lợi cho việc chuyển di. Còn đối với những người chưa có nhà phải đi thuê thì nhu cầu về nhà ở luôn luôn hiện hữu.

do đó , ông Cường cho rằng , với các nhà đầu tư cá nhân chủ nghĩa nên mạnh bạo đầu tư , phải biết “nắm” lấy dịp nhân lúc thị trường đang xuống giá và trầm lắng , nhất là với các nhà đầu tư trường vốn đây là dịp cực tốt để chuốc vào. Tuy nhiên , ông Cường cũng không quên nhắc các nhà đầu tư đoản vốn thì nên có sự cân nhắc , suy xét cẩn trọng trước khi quyết định.

Đồng quan điểm trên , thảo luận với báo chí bên lề buổi tọa đàm Giải pháp vốn cho doanh nghiệp được tổ chức mới đây , TS. Nguyễn Bá Ân , Phó Viện trưởng Viện Chiến lược Phát triển ( Bộ Kế hoạch Đầu tư ) cũng nhận định , thời khắc này là dịp cho người có tiền thực , nhu cầu thực. Theo ông Ân , bấy giờ ai có tiền thực đầu tư là tối ưu vì sau một thời gian thị trường trầm lắng , BĐS sẽ trở dần về giá trị thực và chắc chắn giá trị ảo bị mất dần đi. Thành ra người nào có tiền thật , không phải vay lãi ngân hàng thì sẽ mua được đúng giá trị của nó.

Khi kinh tế vĩ mô yên ổn , quốc gia nới lỏng tín dụng thì thịt BĐS lại sôi động trở lại. Cái giá những người mua bỏ ra bây giờ do trầm lắng của thị trường cộng với cái lãi sẽ là dịp để được giá cao hơn.