"Thị trường đất nền tại TP.HCM , Đồng Nai , phẩm bình Dương... Gần đây đang chứng kiến nhiều đợt xả hàng cắt lỗ , trước áp lực lãi vay và cạn vốn. Mặc dầu giá xuống thảm thê nhưng có rất ít giao du Thành tựu trên thị trường căn hộ diamond lotus này" - đó là nhận định mới đây của một tờ báo có lượng phát hành khá lớn ở lĩnh vực phía Nam.

Nhận định trên khác hẳn với hàng loạt bài giới thiệu về "tiềm năng khu Đông TP.HCM" hay những lợi thế của đất nền các khu vực phụ cận như Bình Dương , Đồng Nai , Long An xuất hiện trong mấy tháng nay. Một chiều khôn xiết bi quan và một chiều cực kỳ hy vọng tốt nhất. Chẳng lẽ lại có sự bất cập ấy tồn tại trong cùng thực thể phân khúc đất nền tại TP.HCM vào thời gian này? Những người mua để ở và kể cả giới đầu tư , đầu cơ nên xử sự ra sao trước những thông tin trái ngược như thế?

Tạm gác lại những bài PR ăn nói lộ liễu , việc kiểm chứng thông tin tại một số văn phòng môi giới đình trệ sản ( BĐS ) ở quận 2 và quận 9 - TP.HCM đã cho thấy từ đầu tháng 3/2011 đến nay , lượng giao dịch thực tiễn đã tăng đáng kể so với thời điểm cuối năm 2010.

có thể tỷ lệ giao thiệp đó không tăng đến mức 200% như một vài bài báo tường thuật , nhưng rỏ rành đã có một sự biến chuyển giao du không dưới 50% và đã khiến những quận này trở nên lĩnh vực có mật độ giao du dày đặc nhất tại TP.HCM trong những tháng qua.

giao du là một trong những yếu tố mang tính quyết định về khuynh hướng BĐS. Vô luận đó là hoạt động mang chủ đích thoát hàng hay gom hàng , trở nợ nhà băng hay đầu tư can ho diamond lotus , tỷ lệ giao thiệp Thành tựu tăng dần tại một khu vực ấn độ dương đều minh chứng cho sự xích gần dòng tiền vào lĩnh vực đó.

Trên phương diện khách quan , từ cuối tháng 4/2011 , chỉ số BĐS của TP.HCM đã tăng 0 , 15% so với đầu năm - lần hàng đầu kể từ tháng 2/2008 ( khi thị trường BĐS thành phố này bắt đầu bước vào chu kì giảm mạnh rồi đóng băng ). Còn trong thực tế , giá đất nền tại các dự án địa bàn quận 2 đã tăng đổ đồng 30-35% , ở quận 9 đã tăng 10-15%. Có nhiều minh họa cho cảnh tượng tăng giá này ở các đề án An Phú - An Khánh , Thạnh Mỹ Lợi - Huy Hoàng ( quận 2 ) , Gia Hòa , Nam Long ( quận 9 ).

trong khi đó , khu Nam ở TP.HCM , với các quận 7 , Bình Chánh , Nhà Bè chậm chạp tăng giá và mật độ giao thiệp yếu hơn hẳn. Sẽ tương đối sát thực nếu đánh giá một số đề án tại lĩnh vực này như phong phú 4 , Hải Yến gần như bị đóng băng về giao du đất nền.

Vậy giá tại các quận khu Đông ra sao sau khi đã lập mặt bằng giá mới? có khả năng mô phỏng đồ thị biểu diễn của đất nền quận 2 như sau: đầu tháng 3/2011 bắt đầu tăng rồi đứng giá - tháng 4/2011 tiếp tăng rồi đứng giá - tháng 5/2011 đứng giá rồi giảm nhẹ tiền thuế. Giúp đỡ tiền của đến nay , mức giảm giá chỉ khoảng 1-3 triệu đồng/m2 - khá thấp so với mức tăng 10-15 triệu đồng/m2 tính từ đầu năm 2011 đến nay.

Còn tại quận 9 , hồ hết các đề án Gia Hòa , Nam Long , An Thiên Lý , Hưng Phú , Mẫu giáo TƯ 3... đều đã lập mặt bằng giá mới từ 10-15% so với đầu năm 2011. Đặc biệt tại những dự án có hạ tầng cơ sở khá tốt hay có sổ đỏ như Khang Điền , Gia Hòa , Nam Long , Mẫu giáo TƯ 3 , đường giá chỉ có một chiều tăng dần đều từ đầu năm 2011 đến nay. Chả hạn tại gia Hòa , nếu đầu năm 2011 mặt bằng giá bình quân là 15-16 triệu đồng/m2 thì nay là 18-19 triệu đồng/m2.

Những minh họa trên , cùng với đồ thị trình diễn đất nền được thiết lập bởi công ti BĐS Vinaland , đã phần nào phác ra bức tranh phân khúc đất nền tại hai khu vực đất nền chính của TP.HCM từ đầu năm 2011 đến nay: khu Nam trầm lắng giao thiệp , giá nhích nhẹ; khu Đông chuyển động đáng kể về giá và giao dịch. Trong khi đó , Phần lớn đất nền tại các lĩnh vực khác của TP.HCM đứng giá và Hầu như đóng băng giao thiệp

Tuy nhiên , trong mấy tháng gần đây lại hiện ra hiện tượng giới đầu cơ và người mua ở săn lùng đất thổ cư có diện tích nhỏ ( 60-100 m2 ) với giá thấp tại các quận Thủ Đức , Bình Chánh , Hóc Môn. Phân khúc nhà bình dân đắt giá dưới 2 tỷ đồng cũng được giao du khá đều.

Như vậy đã rõ là trong nửa đầu năm 2011 , không hề có một vố "lao dốc thê thảm" về giá của phân khúc đất nền tại TP.HCM. Theo thông báo của một số văn phòng giao du BĐS tại quận 2 và quận 9 , khác với căn hộ cao cấp , trong phân khúc đất nền Đại khái chỉ còn rất ít trường hợp cần bán để trả nợ vay ngân hàng.

tương tự , đất nền tại đô thị mới Bình Dương , sau khi đã tăng đến 30-35% từ đầu năm 2011 đến tháng 4/2011 , vẫn nối tiếp giữ giá mặc dù lượng giao du giảm hẳn. Đáng để ý , đây là nơi tập kết sức mua đáng kể của khách Hà Nội từ khoảng giữa năm 2010 đến nay. Có khả năng thấy đồ thị tăng trưởng đất nền Bình Dương đang hình thành "bậc thang" đầu tiên của nó.

Có chăng , sự có nhiều trở ngại hoặc thiếu thốn lớn nhất của thị trường BĐS TP.HCM vẫn nối tiếp tiềm tàng trong phân khúc căn hộ cao cấp. Hàng loạt đề án thuộc phân khúc dat nen dau giay này đang nằm trong tình trạng "trùm mền" vì có khuyến mãi cách mấy cũng chẳng thể tăng giao dịch lên được. Rõ ràng , đó là một nguy cơ lớn nhất của thị trường BĐS TP.HCM , vì nếu đến cuối năm 2011 mà căn hộ cao cấp vẫn Ngưng lại thì kiên cố sẽ có hàng loạt "cá bé" lâm vào hoàn cảnh vỡ nợ hoặc gần như thế. Còn nếu sang năm 2012 , giả dụ "cá lớn" cũng không thể cải thiện được hoạt động bán căn hộ cao cấp thì e rằng chính một số ngân hàng , vốn đã lỡ "nuôi" doanh nghiệp BĐS từ bấy nay nay , sẽ lạc bước vào thời kì sụp đổ.

Nếu viễn cảnh đó xảy ra , giá căn hộ cao cấp có thể sẽ giảm mạnh đến chí ít 20% so với mức bây giờ , căn hộ giá càng cao càng giảm mạnh hơn ( tiền lệ đã từng có khi vào đầu năm 2009 , vàng anh Gia Lai đã giảm một mạch đến 40% giá trị căn hộ cao cấp để tiêu thụ nhanh ). Còn với đất nền , phản ứng hữu hạn và với tình trạng giá đã giảm mạnh trước đó , sẽ nối có nhiều trở ngại hoặc thiếu thốn về giao du và có xác xuất giảm tiếp từ 7-10% theo cách sinh dưỡng của thị trường BĐS Mỹ.

Thế nhưng Sự tình Ấy là cái trái với cận cảnh tối tăm ấy có xảy ra , hoặc có "được" xảy ra hay không? Sẽ là "chết chìm" ( nói như dân đầu cơ ) và sẽ là đại họa cho các nhà băng nếu không có một "bàn tay vô hình" nào đó cứu vớt các doanh nghiệp BĐS , từ "cá lớn" đến "cá bé".

Cũng khách quan mà xét , dường như "bàn tay vô hình" ấy đang hiện dần ra. Những động thái thầm lặng của các nhóm đầu cơ BĐS , từ nhỏ đến lớn , đang dần khớp vào bài bản sẵn có.

Một kịch bản đang được sắp đặt và triển khai , một bàn cờ đang chuyển thế. Sóng đánh lên chứng khoán đang diễn ra tất nhiên cũng đóng góp một phần tích cực vào sự chuyển thế đó. Tựa hồ ai đó đang vận dụng một phần kịch bản của Hà Nội vào giữa năm 2009 và Đà Nẵng vào giữa năm 2010 đối với TP.HCM.

Theo quy luật bất di bất dịch , dù là trong thị trường hay thị trường BĐS , khởi đầu cho một sóng lên là thời kì gom hàng. Giá như trong thị trường , thời kì này chỉ kéo dài từ nửa tháng đến một tháng thì thị trường BĐS không đơn giản hơn về thời gian - có khả năng kéo dài vài ba tháng , thậm chí nửa năm.

Hãy trở lại với thị trường đất nền Hà Nội với những tính dục "mua vào" xuất hiện gần đây. Tỷ lệ giảm từ đỉnh vào đầu tháng 4/2011 đến nay mới chỉ khoảng 10-15% - quá ít so với độ tăng vài ba lần trước đó. Vì thế khó có khả năng xem tính nết "mua vào" đất nền tại Hà Nội là dấu hiệu rỏ rành cho việc hình thành đáy giảm của phân khúc này , trong khi còn dư dả thời kì để đất nền Hà Nội giảm thêm vài chục phần trăm nữa , cũng là "ưu ái" hơn với túi tiền tài những người dân có nhu cầu thực.

ngược lại , với sự Lộ rõ ra những động thái PR và tính giai cấp "bán ra" Thay phiên theo thời kì tại TP.HCM và cả Bình Dương , Long An , Đồng Nai , có thể thấy hình dạng một sóng đầu cơ đất nền đang lờ mờ đâu đấy tại khu vực phía Nam.

Chủ đề cùng chuyên mục: